売却にかかる諸費用について
家を売るというとお金が入ることばかりに頭が行きがちですが、売るための諸費用があれこれとかかります。売却額からそれらを差し引いた金額が手元に入ってくるので、売却したお金の使い道を考える前に、諸費用の内訳を確認しておくことが重要です。
まず必ずかかる費用として不動産会社に支払う仲介手数料。これは売却価格によって国土交通省の上限の規定があり、たとえば400万円以上だと売却価格の3%以内です。媒介契約を結ぶ前に不動産会社に確認しておきましょう。消費税がかかることをお忘れなく。
そして不動産売買契約書の印紙税がかかります。たとえば売却価格500～1,000万円なら印紙税は5,000円、1,000～5,000万円なら10,000円といった金額です。
さらに、売却価格が購入価格（自分がその家を買った金額）を超えた場合はお金を儲けたことになってしまい、所得税と住民税がかかるんです。私もこれには「そんな…！」とショックを受けました…が、諦めるにはまだ早い。特別控除が受けられる場合があります。これは最後の項目で別途詳しくご説明します。
売却に必要な書類について
さて諸費用がイメージできたら、今度は売却に必要な書類を事前に確認しておきましょう。あらかじめ準備しておかないと、売却が決まってからいざ手続きというときに取り寄せるのに時間がかかって買い主をお待たせすることになってしまうこともあります。
まずは売却物件の登記簿謄本、購入時の売買契約書、重要事項説明書、家の図面・仕様書、土地の測量図。これらは不動産会社が家を売るための広告・資料の制作に必要とされるものなので最初に必要です。物件購入時に入手するものばかりなので、おそらく手元にあるでしょう。
次に、引き渡しの際に必要になるのが、登記済権利証、固定資産税の評価証明書、固定資産税納付書、抵当権抹消書類、物件状況確認書、それに実印と印鑑証明です。さらに戸建てや土地を売却する場合は、境界確定測量図が必要です。これは正確にどこまでが所有範囲かを示す重要なもので、もし無い場合は測量してもらって作成しなければなりません。
家を売却したときに使える特別控除について
では、さきほどチラリとご説明しました、売却価格が購入価格を上回った場合にかかる税金とそれに適用できる特別控除についてお話しましょう。
つまりこれは100万円で買ったものを150万円で売ったら、50万円儲けたことになるという話です。この50万円に当たるお金を譲渡所得と言います。しかし購入したときには購入価格のほかに手数料やら登記費用やら（取得費）がかかり、売却する際にも上記の通りあらゆる諸費用（譲渡費用）がかかります。なので厳密には、
となります。かかった金額をよーく思い出して計算してみてください。もしこれで算出した金額が3,000万円以下だった場合、なんと税金はかかりません（3,000万円特別控除）。さらに譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも、その家を所有していた期間の長さによって軽減税率が適用されます。たとえば譲渡所得が6,000万円以下で5年以下の所有期間だと所得税が約30%、住民税が9%もかかるのに対し、10年以上になると所得税は約10%、住民税4%になります。
譲渡所得が発生するのはうれしいことですが、こうしてどんどん引かれてしまわないためには、必ず確定申告して特別控除を受けましょう。売却価格が安く譲渡所得が出なかった場合でも、税金が戻って来る制度があるので、いずれにしても確定申告は大事です！
