資金計画とは？
資金計画とは、自己資金額と借入額の合計と必要な支払額のバランスを時間軸上で考えることです。資金の調達・支払・返済、という3つの柱で考えるとわかりやすいと思います。
資金の調達
まず自分の預金・貯金・現金の総額を出します。親族からの援助があればそれもここに含めます。子どもの進学や老後のための貯金など、今は絶対に使わないで取っておく金額をここから引きます。そして物件購入に必要な諸経費をさらにここから引きます。ここで残った額がローンの頭金に使える額です。その頭金と月々の支払可能な金額を考えて、無理のない住宅ローン額を検討すると、どのくらいの物件を購入できるかがわかります。
支払計画
家を購入するにあたって、手付金や契約金、仲介手数料、税金など、いろんなお金をいろんなタイミングで支払います。それぞれの金額をそのタイミングで準備できるかを考えておかなければなりません。
返済計画
住宅ローンは何十年にも渡って毎月支払い続けるものです。その長い期間中には、家の修繕やリフォームが必要になったり、子どもが学校に入ったり、自分が歳を取って病気をしたりなど、さまざまな出来事が起こります。こういった未来のイベントに対応しながらも払い続けられるよう計画するのが、しっかりした返済計画です。
中古住宅購入の資金計画
中古住宅を購入する場合は、新築住宅の購入とは違った資金計画が必要です。中古の場合は、A. リフォーム済みの住宅を購入する、B. 購入してから自分でリフォームする、の2つのケースが考えられます。Aの場合でもある程度の修繕は遅かれ早かれ必要になるので、引っ越しと同時に修繕資金を準備し始めることが必要です。
Bの場合、リフォームの規模によってはリフォーム期間中の仮住まいが必要になります。また、リフォーム費用の金額と資金状態によってはリフォームローンを利用しなければならない場合も多いでしょう。こうなると、住宅ローン＋リフォームローン＋仮住まいの家賃という3種類のお金が月々出ていくことになってしまいます。
ここで利用できるのが、リフォーム費用を中古物件の購入代金と一緒に住宅ローンで借りるシステムです。リフォーム工事期間中は金利の支払いのみというコースもありますので、資金の状態によってうまく利用しましょう。
短期・長期間ローンのメリット・デメリット
人生のうちで何歳頃に家を買うのがいいのでしょうか。私は最初の中古マンションを購入したときは20代でしたが、年収も社会的信用もまだまだ低かったせいで住宅ローンを利用できる金額に限界がありました。でも逆にさほど高額のローンは組めないので、その後に返済していく額は少額で済みます。また返済能力は年齢と共に上がって行くことを考えると、ローンを抱えていてもいろいろと冒険できる余裕があるとも言えます。
ただし、20代はまだまだこれから何が起こるかわかりません。実際私も子どもが増えて来ることで家を買い換えましたし、もっと想像もしなかったようなことが起こるでしょう。そういった意味では、人生のリスク管理を重視する人は特に若くして家を買うことには慎重になったほうがいいかもしれませんね。
では40代で家を買うケースを考えてみましょう。40代だと20代の頃よりは年収が高いのでまず高額ローンの審査に通りやすいと思います。ただし、35年ローンが組めるギリギリの年代で、払い終わったときには80歳です。また子どもがちょうど大学へ行く頃と重なってしまう人も多い年代かもしれません。
こうして考えてみると、いつ家を買うべきかはその人の考え方やライフプランによって自分で決めるしかないようです。いつ経験するにしても不動産の売買は、自分で不動産会社を探し、人間関係を築き、担当してくれた人と一緒に1つのプロジェクトをやり抜くという、その後の人生に大きく影響するとても大切な体験になると思います。
