「印紙税」や「仲介手数料」について
不動産の売却の際にかかる諸費用については「住宅を売却する前に確認すること」でもお話しましたが、ここでは具体的な数字を元にご説明したいと思います。
たとえば購入時の価格が2,500万円の家のローンがあと1,600万円残っているとしましょう。査定に出してみたところ、10年以上住んでいるし地価も下がってちょうど1,600万円前後の査定価格でした。その家を1,600万円で買ってくれるという人が現れ、やった！これでローンも返済できるし、お金は残らないけどこれだけ住んでプラマイゼロなら儲けもんだ！と思って売ってしまうとどうなるか･･･
| 売却価格 | 16,000,000円 |
|---|---|
| 印紙税 | －15,000円 |
| 仲介手数料 | －583,200円 |
| 抵当権抹消登記費用 | －11,000円 |
| 住宅ローン残債額 | －16,000,000円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | －50,000円 |
| 差引額 | －659,200円 |
なんと、659,200円の持ち出しです。不動産の売却には、これだけの諸費用がかかってしまうということです。こういった諸経費を計算せずに売却価格を決めてしまうと、後で赤字になってしまいますので、十分に注意しましょう。特に住宅ローンが残っている場合はなおさらです。
住宅ローンが残っている場合
ローンがまだ残っている不動産を売却したいときは、もちろん売却のタイミングで完済しなければなりません。
ローンを組んでいるということは、借り入れのときに立てた返済計画に従って月々の返済額＋金利を毎月払っている状態です。それを売却のタイミングで完済するということは、そのまま月々返済していたら支払うはずだった金利を払わなくなるということで、債務者である私たちには有利ですが、債権者である銀行にとっては契約違反ということになります。そこで繰上返済手数料といういわば違約金のようなものを銀行に支払わなければなりません。この手数料は銀行や残額によってさまざまで、0～60,000円程度です。
また、住宅ローンを支払っている最中はその物件が抵当に入っている状態なので、完済したら抵当権抹消の手続きを行う必要があります。これにかかる費用（登録免許税）は1件につき1,000円ですが、これを行うために司法書士にお願いするとなるとだいたい10,000円程度かかります。
見落とされがちな「引っ越し費用」
不動産の売却には細かい諸経費がずいぶんとかかることがわかってきたと思います。絶対にかかる税金や手数料はもちろん、ローンの残額や物件の市場価格などタイミングによって変動する金額も考慮に入れてよく計画しなければなりません。
そして諸費用を含めた売却計画でもっともよく見落とされがちなのが、引っ越し費用です。特に家を買って住んでいる家族はそれなりに荷物が多くなりがちで、それらを持っていくにもある程度処分するにも結構な金額がかかります。
さらに不動産の買い換えの場合、売却と購入のタイミングがうまくいかないと、いったん仮住まいに引っ越さなければならないというケースも出て来ます。こうなるとその仮住まいの家賃と、2回分の引っ越し代金がかかります。そうならないためには、諸経費の計算などを間違えないことを大前提として、とにかく早めに計画・行動することです。余裕を持って動いていれば何事にも対応でき、結果かかる金額を安く抑えることができます。
