不動産取得税・固定資産税とは？
物件を購入する際にかかる諸経費のなかに、不動産取得税、固定資産税があります。家や土地を買わない限り馴染みのないこういった税金は、いくらくらいかかるのでしょうか。
まず不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した場合に、一度だけ課税される地方税（都道府県税）です。対象となるのは、居住用マンションや戸建てに加えて、オフィスや投資目的の賃貸なども入ります。相続によって土地や家屋を取得した場合は、課税されません。そして気になる納税額は、固定資産税評価額×税率（土地・住宅用家屋は3%、それ以外は4%）で算出されます。
次に固定資産税とは、毎年1月1日時点で市区町村が課す税金です。対象となるのは、土地や家屋の所有者で、納税額は固定資産税評価額×1.4%です。こちらは年4回に分けて納付することになります。
戸建て・マンションでの固定資産税評価額の違い
ではこの固定資産税評価額というのはいったい何でしょうか。これは物件の購入価格とは別で、毎年1月1日時点で固定資産税台帳に登録されている価格です。3年に1度見直され、戸建てとマンションではこの固定資産税評価額の算出方法が異なります。
戸建ての場合は、土地と建物でそれぞれ異なる方法で評価されて算出されます。土地は地価公示価格の7割程度とされており、建物は評価時点での建物の再建築価格から、建築後の経過年数による減価修正をした価格になります。
マンションの場合は、敷地全体に対する専有部分（居住している室内）と共有部分（エントランスやエレベーター、階段など）を合わせた持ち分の割合によって負担額が変わります。
自分の住んでいる家がマンションか戸建てかによって、上記の固定資産税評価額を算出し、その3%が不動産取得税、1.4%が固定資産税、ということになりますね。
住宅用家屋の軽減税率、課税標準の特例を受けるための要件
ではここで、中古住宅ならではの税金が安くなる特例をご紹介しましょう。まずは住宅用家屋の軽減税率です。こちらを受ける条件は以下の通りです。
- 登録免許税が軽減される
- ①自己居住用住宅であること
- ②床面積が50m2以上であること
- ③築20年（耐火住宅は25年）以内または地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されていること
- ④取得後1年以内に登記を行うこと
この条件を満たしていれば、所有権移転については10万円→1,5万円、抵当権設定については4万円→1万円、と登録免許税が大幅に安くなります。
また、課税標準という特例を受けられると、不動産取得税の金額が安くなります。こちらを受けるための条件は以下の通りです。
- 不動産取得税の金額が安くなる
- ①自己居住用住宅であること
- ②床面積が50m2以上240 m2以下であること
- ③築20年（耐火住宅は25年）以内または地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されていること、または昭和57年1月1日以降に新築されたものであること
いかがでしょうか。いずれも①と②はだいたいみなさん当てはまりそうです。問題は③、つまり築20年（耐火住宅は25年）以内の中古物件かどうかが、特例を受けられるかどうかの分かれ目になるということです。購入物件を探す際に、これを頭に入れておくとよいですね。
